Grundlagen der Immobilienwirtschaft: Recht - Steuern - Marketing - Finanzierung - Bestandsmanagement - Projektentwicklung

Grundlagen der Immobilienwirtschaft
......Page 1
Vorwort......Page 5
Vorwort zur ersten Auflage......Page 6
Aufbau des Buches......Page 7
Inhaltsverzeichnis......Page 8
Abkürzungsverzeichnis......Page 11
Autorenverzeichnis......Page 14
Erstes Kapitel - Einführung in die Immobilienwirtschaft......Page 15
1 Einführung in die Immobilienwirtschaft......Page 16
1.1.1 Betriebswirtschaftliche Einordnung......Page 17
1.1.2 Charakteristik des Wirtschaftsgutes Immobilie und des Immobilienmarktes......Page 22
1.1.3.1 Methodische Aspekte der volkswirtschaftlichen Einordnung......Page 30
1.1.3.2 Volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft......Page 31
1.1.3.3 Interdependenzen zwischen Geld-, Kapital- und Immobilienmarkt......Page 33
1.2.1 Einführung in die Systematisierung der Immobilienwirtschaft......Page 35
1.2.2 Funktionelle Systematisierung......Page 38
1.2.3 Institutionelle Systematisierung......Page 44
1.2.4 Systematisierung nach den Zielstellungen der Immobilieneigentümer......Page 52
1.3.1 Entwicklungstrends im Immobilienmanagement......Page 55
1.3.2.1 Globalisierung der Immobilienmärkte......Page 58
1.3.2.2 Entwicklungen ausgewählter Immobilienteilmärkte......Page 60
1.4 Literaturverzeichnis......Page 65
Zweites Kapitel - Rechtsgrundlagen der Immobilienwirtschaft......Page 66
Teil 1 - Grundstücksrecht......Page 67
2.1 Grundstücksrecht......Page 68
2.1.1.2 Materielles Grundstücksrecht......Page 70
2.1.2.1 Grundstücksbegriff......Page 71
2.1.2.2.2 Vereinigung......Page 72
2.1.2.2.4 Veränderungen durch behördliche Maßnahmen......Page 73
2.1.2.3.1 Wesentliche Bestandteile......Page 74
2.1.2.3.3 Zubehör......Page 75
2.1.3.2 Öffentlicher Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches......Page 76
2.1.3.3 Das Grundbuchamt......Page 77
2.1.3.4 Abteilungen des Grundbuches......Page 78
2.1.3.4.1 Die Aufschrift......Page 79
2.1.3.4.2 Das Bestandsverzeichnis......Page 80
2.1.3.4.3 Abteilung I Eigentümerverzeichnis......Page 82
2.1.3.4.4 Abteilung II......Page 84
2.1.3.4.5 Abteilung III......Page 85
2.1.3.5 Der Rang im Grundbuch......Page 87
2.1.3.7 Grundbucheinsicht......Page 89
2.1.3.9 Das Grundbuchverfahren......Page 90
2.1.3.9.2 Eintragungsbewilligung......Page 91
2.1.3.9.4 Beurkundung und Beglaubigung......Page 92
2.1.4.1 Rechtsgeschäftliche Begründung von Rechten......Page 93
2.1.4.2 Eintragung im Grundbuch......Page 94
2.1.4.3 Rechtsänderungen kraft Gesetzes......Page 95
2.1.4.5 Verlust von Rechten......Page 96
2.1.5.1 Formbedürfnis - notarielle Beurkundung......Page 97
2.1.5.2 Die Vormerkung......Page 99
2.1.5.3 Der Kaufpreis......Page 100
2.1.5.5 Rechte des Käufers bei Mängeln......Page 101
2.1.5.5.2 Rechtsmangel......Page 102
2.1.5.5.3 Haftung des Verkäufers bei Mängeln......Page 103
2.1.5.6 Besicherungen......Page 104
2.1.5.7 Zahlungsverzug des Käufers......Page 105
2.1.5.8 Aufspaltung in Angebot und Annahme......Page 106
2.1.6.1.1 Natürliche Personen......Page 107
2.1.6.1.2 Gesellschaften und Körperschaften des Privatrechts......Page 108
2.1.6.2.1 Vollmacht......Page 109
2.1.6.2.3 Form der Vollmacht bzw. Genehmigung......Page 110
2.1.7 Vorkaufsrecht an Grundstücken......Page 111
2.1.8.1 Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld......Page 113
2.1.8.2 Dienstbarkeiten......Page 114
2.1.8.3 Nießbrauch......Page 115
2.1.8.4 Reallast und Altenteilsrecht......Page 116
2.1.9.2 Erbbaurecht......Page 117
2.1.10.1 Genehmigung nach der GVO......Page 119
2.1.10.3 Sachenrechtsbereinigungsgesetz......Page 120
Teil 2 - Öffentliches und privates Baurecht......Page 122
2.2 Öffentliches und privates Baurecht......Page 123
2.2.1 Einleitung......Page 124
2.2.2.1 Einführung......Page 125
2.2.2.2 Rechtsquellen des öffentlichen Baurechts......Page 126
2.2.2.3 Bauleitplanung......Page 129
2.2.2.4 Sicherung der Bauleitplanung......Page 143
2.2.2.5 Die planungsrechtliche Zulässigkeit baulicher Vorhaben......Page 146
2.2.2.7 Bauordnungsrecht......Page 154
2.2.3.1 Einführung......Page 170
2.2.3.2 Die Rechtsbeziehungen der am Bau Beteiligten......Page 171
2.2.3.3 Wesen und Abschluss des Bauvertrages......Page 174
2.2.3.4 Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B......Page 177
2.2.3.5 Inhalt des Bauvertrages......Page 178
2.2.3.6 Von der Bauerrichtung bis zur Abnahme......Page 181
2.2.3.7 Die Abnahme der Bauleistung......Page 183
2.2.3.8 Baumängel und Mängelrechte......Page 188
2.2.3.9 Bauzeit und Verzugsfolgen......Page 195
2.2.3.10 Vergütungsanspruch des Bauunternehmers und Abrechnung......Page 196
2.2.3.11 Die Kündigung des Bauvertrages......Page 200
2.2.3.12 Sicherung von Ansprüchen......Page 202
2.2.3.13 Grundzüge des Architekten- und Ingenieurvertragsrechts......Page 204
Teil 3 - Mietrecht......Page 208
2.3 Mietrecht......Page 209
2.3.1 Einleitung......Page 211
2.3.2 Miete und andere Rechtsverhältnisse......Page 212
2.3.3 Mietvertrag......Page 213
2.3.3.1 Einzelfragen zum Vertragsabschluss......Page 214
2.3.3.2 Vertragsinhalt......Page 215
2.3.4 Rechte und Pflichten der Mietvertragsparteien aus dem Mietvertrag......Page 218
2.3.4.2 Gewährleistung......Page 219
2.3.4.3 Rechtsfolgen bei Vorliegen eines Mangels......Page 220
2.3.4.4 Gewährleistungsausschluss......Page 223
2.3.4.5 Gebrauchsrechte des Mieters......Page 224
2.3.4.6 Verwendung auf die Mietsache......Page 226
2.3.4.9 Zahlung des Mietzinses......Page 227
2.3.4.11 Betriebskosten......Page 228
2.3.4.12 Zahlung der Betriebskosten......Page 230
2.3.4.13 Abrechnung der Betriebskosten......Page 231
2.3.4.13.1 Abrechnungsfrist......Page 232
2.3.4.13.3 Heizkosten......Page 234
2.3.4.14 Mieterhöhung......Page 235
2.3.4.15 Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache......Page 237
2.3.4.16 Modernisierung......Page 241
2.3.4.17 Kaution......Page 243
2.3.4.18 Vermieterpfandrecht......Page 245
2.3.5 Beendigung des Mietvertrages......Page 247
2.3.5.1 Kündigung von Mietverhältnissen......Page 249
2.3.5.2 Außerordentliche Kündigung......Page 251
2.3.5.3 Fortsetzung des Mietverhältnisses......Page 253
2.3.6.2 Zustand der Mieträume bei Rückgabe......Page 254
2.3.6.3 Nutzungsentschädigung oder Ersatz von Aufwendungen und Wegnahmerecht......Page 255
2.3.7.1 Mieterwechsel......Page 256
2.3.8 Werkwohnungen......Page 257
2.3.9 Mietstreitigkeiten......Page 258
Teil 4 - Bauträger-, Makler-, Wohnungseigentumsrecht......Page 262
2.4 Bauträger-, Makler-, Wohnungseigentumsrecht......Page 263
2.4.1.1.2 Generalübernehmer......Page 265
2.4.1.2 Der Bauträgervertrag......Page 266
2.4.1.2.1 Konstitutive Merkmale des Bauträgervertrages......Page 267
2.4.1.2.2 Rechtsnatur des Bauträgervertrages......Page 269
2.4.1.2.3 Die Sicherungspflicht des Bauträgers......Page 272
2.4.1.3 Allgemeine Geschäftsbedingungen......Page 275
2.4.1.4 Der Vergütungsanspruch des Bauträgers......Page 276
2.4.1.5.3 Herausgabeansprüche......Page 278
2.4.1.6.1 Nacherfüllungsanspruch......Page 279
2.4.1.6.2 Selbstvornahme......Page 280
2.4.1.6.4 Minderungsrecht......Page 281
2.4.1.6.6 Schadensersatz......Page 282
2.4.2.1 Stellung des Maklers......Page 284
2.4.2.2.1 Form und Inhalt des Maklervertrages......Page 285
2.4.2.2.2 Klauselproblematik bei Maklerverträgen......Page 287
2.4.2.3 Pflichten des Maklers......Page 288
2.4.2.4.2 Der Alleinauftrag......Page 289
2.4.2.5 Der Hauptvertrag......Page 291
2.4.2.5.2 Zustimmungserfordernisse......Page 292
2.4.2.5.5 Rücktritt......Page 293
2.4.2.6 Die Kausalität......Page 294
2.4.2.7 Die Haftung des Maklers......Page 296
2.4.2.8.2 Abmahnung......Page 297
2.4.3.1 Vorbemerkung......Page 298
2.4.3.2 Begründung von Wohnungseigentum und Teileigentum......Page 299
2.4.3.2.1 Inhalt der Teilungserklärung......Page 301
2.4.3.2.3 Gemeinschafts- und Sondereigentum......Page 302
2.4.3.3 Die Eigentümergemeinschaft......Page 304
2.4.3.4 Die Verwaltung......Page 306
2.4.3.5 Die Eigentümerversammlung......Page 307
2.4.4 Literaturverzeichnis......Page 308
Drittes Kapitel - Steuerliche Betrachtungenzu Immobilien......Page 309
3 Steuerliche Betrachtungen zu Immobilien......Page 310
3.1 Überblick über wesentliche Steuerarten......Page 312
3.2 Steuern bei Immobilienerwerb, -besitz und -abgabe......Page 313
3.3.1.2 Immobilien im Privatvermögen......Page 316
3.3.1.3 Immobilien im Betriebsvermögen......Page 317
3.3.2.1 Notwendigkeit der Feststellung von Einheits- undBedarfswerten......Page 319
3.3.2.2 Feststellung von Einheitswerten für Zwecke der Grund- und Gewerbesteuer......Page 320
3.3.2.3 Bewertung von Grundbesitz für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer......Page 325
3.3.2.4 Bewertung von Immobilien für ertragsteuerliche Zwecke......Page 330
3.4.1 Zu versteuerndes Einkommen und Einkommensteuertarif......Page 331
3.4.2.1 Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung......Page 335
3.4.2.2 Werbungskosten......Page 336
3.4.3 Gewerblicher Grundstückshandel......Page 343
3.4.4 Immobilienfonds - Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Kapitalvermögen......Page 344
3.4.5 Sonstige Einkünfte - Private Veräußerungsgeschäfte......Page 348
3.4.6 Verlustausgleich und Verlustabzug......Page 351
3.5.1 Eigenheimzulage......Page 355
3.6.1 System der Umsatzsteuer......Page 357
3.6.2 Steuerfreiheit bei Grundstückskauf und -vermietung......Page 360
3.6.3 Optionsrecht......Page 362
3.6.4 Vorsteuerberichtigung bei Änderung der Nutzungsart......Page 367
3.6.5 Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers......Page 370
3.7.1 Ermittlung der Gewerbesteuer - Überblick......Page 371
3.7.2.1 Hinzurechnungen......Page 373
3.7.2.2 Kürzungen für den Grundbesitz......Page 374
3.8 Immobilien im Erbschaftsteuerrecht......Page 375
3.9 Literaturverzeichnis......Page 379
Viertes Kapitel - Immobilienmarketing......Page 382
4 Immobilienmarketing......Page 383
4.1.1 Inhalt und Ziele des Immobilienmarketings......Page 384
4.1.2 Grundlagen des Immobilienmarketings......Page 386
4.2.2.1 Anwendung marketingpolitischer Instrumente......Page 389
4.2.2.2 Spezial Seniorenwohnungen......Page 399
4.2.2.3 Spezial Ferienwohnungen......Page 402
4.2.2.4 Spezial Fertighäuser, Montagehäuser, Bausatzhäuser......Page 403
4.2.3.1 Inhalt, Bedeutung und Instrumente des Gewerbeimmobilienmarketings......Page 405
4.2.3.2 Spezial Gewerbeparks......Page 408
4.2.3.3 Factory Outlet Center (FOC) und Off Price Center......Page 410
4.2.3.5 Spezial Anlagemodelle......Page 411
4.3 Marketing von Immobilienmaklern......Page 412
4.4 Marketing von Immobilienverwaltern......Page 415
4.5 Literaturverzeichnis......Page 418
Fünftes Kapitel - Renditeberechnung bei Immobilieninvestitionen......Page 419
5 Renditeberechnung bei Immobilieninvestitionen......Page 420
5.1 Abgrenzung zwischen Wirtschaftlichkeit, Rentabilität und Rendite......Page 421
5.2 Einnahmen- und Ausgabengrößen bei Immobilieninvestitionen......Page 423
5.3 Renditeberechnung aus Sicht eines Endinvestors......Page 427
5.4 Möglichkeiten der Objektivierung der Renditeberechnung mit Hilfe der Monte Carlo Analyse......Page 437
5.5 Renditeberechnung aus Sicht eines Zwischeninvestors......Page 438
5.6 Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen aus Sicht einer Bank......Page 441
5.7 Literaturverzeichnis......Page 443
Sechstes Kapitel - Immobilienfinanzierung......Page 444
6 Immobilienfinanzierung......Page 445
6.1.1 Betriebswirtschaftliche und volkswirtschaftliche Einordnung der Immobilienfinanzierung......Page 446
6.1.2 Zusammenhang zwischen Refinanzierung und Kreditvergabe......Page 449
6.1.3 Anbieter von Immobilienfinanzierungen......Page 452
6.2.1 Entscheidung zur Kreditart......Page 456
6.2.2 Entscheidung zur Zinsvereinbarung......Page 460
6.2.3.1 Übersicht über die Kreditsicherheiten......Page 465
6.2.3.2 Personensicherheiten......Page 466
6.2.3.3 Sachsicherheiten......Page 468
6.3.1 Kreditantragstellung......Page 471
6.3.2 Bonitätsprüfung......Page 473
6.3.3.1 Grundlagen der Immobilienbewertung......Page 476
6.3.3.2 Beleihungswertermittlung......Page 483
6.3.4 Kreditvertrag......Page 485
6.3.5 Valutierung und Prolongation......Page 486
6.4.1 Abgrenzung der Bauträgerfinanzierung von der Langfristfinanzierung einer Immobilieninvestition......Page 491
6.4.2 Prüfung des Bauträgers......Page 493
6.4.3 Prüfung des Bauträgervorhabens......Page 495
6.4.4 Bauträgerkreditvertrag......Page 498
6.4.5 Besicherung, Valutierung und Rückzahlung des Bauträgerkredits......Page 503
6.5.1 Entwicklungstrends in der Kapitalbeschaffung......Page 505
6.5.2 Alternative Formen der Kapitalbeschaffung......Page 507
6.6 Literaturverzeichnis......Page 513
Siebentes Kapitel - Immobilienbestandsmanagement......Page 515
7 Immobilienbestandsmanagement......Page 516
7.1.1.1 Gewerberecht für den Immobilienverwalter......Page 518
7.1.1.2 Steuerrecht für den Immobilienverwalter......Page 519
7.1.1.3 Handelsrecht für Immobilienverwalter......Page 521
7.1.1.4 Anforderungen an die Person des Verwalters......Page 522
7.1.2.1 Aufgaben des Verwalters......Page 523
7.1.2.2 Gestaltung des Verwaltervertrages......Page 524
7.1.2.4 Verwalterentgelt......Page 526
7.1.2.5 Anforderungen an die Organisation......Page 528
7.1.3.1 Verwaltervertrag......Page 530
7.1.3.3 Besondere Anforderungen an das Rechnungswesen......Page 531
7.1.4 Die Verwaltung von Sondereigentum......Page 533
7.2.1.1 Der Begriff der Betriebskosten......Page 534
7.2.1.2 Betriebskosten als Bestandteil der Miete......Page 547
7.2.1.3 Betriebskosten als Bestandteil des Hausgeldes der WEG......Page 551
7.2.1.4 Abrechnung von Betriebskosten......Page 552
7.2.2.1 Überwachung und Kontrolle......Page 554
7.2.2.2 Instandhaltung......Page 556
7.2.2.3 Modernisierung und Werterhöhung......Page 562
7.2.3 Wirtschaftsplan und Abrechnung bei der WEG Verwaltung......Page 564
7.3.2 Steuerfreie Umsätze in der Verwaltung undUmsatzsteueroption......Page 573
7.3.3 Kleinunternehmerregelung......Page 576
7.4.1 Risiken bei der Verwaltung von Immobilien......Page 577
7.4.2 Rechtsgrundlagen......Page 578
7.4.3 Gemeinsame Bestimmungen für Versicherungen......Page 579
7.4.4.1 Gebäudeversicherung......Page 581
7.4.4.3 Hausratversicherung......Page 583
7.4.5.1 Allgemeines......Page 584
7.4.5.3 Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung......Page 585
7.5.1 Ziele und Aufgaben des Controlling in der Nutzungsphase......Page 586
7.5.2.1 Externes Rechnungswesen......Page 587
7.5.2.2 Internes Rechnungswesen......Page 588
7.5.3.1 Nutzungskosten-Controlling......Page 593
7.5.3.2 Instandhaltungs-Controlling......Page 594
7.6 Exkurs: Einsatz von EDV-Programmen zur Hausverwaltung......Page 595
7.7 Literaturverzeichnis......Page 600
Achtes Kapitel - Immobilienprojektentwicklung......Page 601
8 Immobilienprojektentwicklung......Page 602
8.1.1 Inhaltliche Bestimmung der Projektentwicklung......Page 603
8.1.2 Aufgabenbereiche, Ablauf und Risiken der Projektentwicklung......Page 607
8.2.1.1 Standort- und Marktanalyse als Bestandteil des Marketings......Page 611
8.2.1.2 Ablauf der Standort- und Marktanalyse......Page 612
8.2.1.3 Abgrenzung des zu analysierenden Immobilienteilmarktes......Page 613
8.2.1.4 Methode der Datenerhebung......Page 616
8.2.1.5 Datenauswertung......Page 620
8.2.2.1 Prüfung der baulichen Nutzung des Grundstücks......Page 621
8.2.2.2 Prüfung des Erschließungsgrades......Page 623
8.2.2.3 Prüfung der Grundbuch- und Baulastensituation......Page 625
8.3.1.1 Grundstückssicherung und Grundstückserwerb......Page 628
8.3.1.2 Verbindung, Teilung und Belastung von Grundstücken......Page 630
8.3.2.1 Entwurfs- und Genehmigungsplanung......Page 633
8.3.2.2 Beteiligung von Fachplanungsbehörden und Grundstücksnachbarn......Page 636
8.3.3.1 Schritte der Kostenpräzisierung......Page 637
8.3.3.2 Finanzierung des Immobilienprojekts......Page 641
8.4.1 Bauliche Realisierung des Immobilienprojekts......Page 642
8.4.2 Vermarktung des Immobilienprojekts......Page 645
8.5 Literaturverzeichnis......Page 648
Neuntes Kapitel Management von Immobilien und von Immobilienbeständen......Page 649
9 Management von Immobilien und von Immobilienbeständen......Page 650
9.1 Zusammenhänge zwischen den Immobilienmanagementbegriffen......Page 651
9.2 Portfoliomanagement......Page 653
9.3 Asset Management......Page 657
9.4.1 Inhaltliche Bestimmung von Facility Management......Page 659
9.4.2 Einordnung von Facility Management in den Lebenszyklus einer Immobilie......Page 660
9.4.3 Zielstellung und Aufgabenbereiche von Facility Management......Page 661
9.5.1 Ursachen der Entstehung von Corporate und Public Real Estate Management......Page 668
9.5.2 Aufgabenbereiche von Corporate und Public Rea lEstate Management......Page 669
9.6 Literaturverzeichnis......Page 671
Stichwortverzeichnis......Page 672